De coronacrisis heeft wereldwijd grote gevolgen gekend. Ter bestrijding van het coronavirus werden maatregelen genomen. Winkeliers en horecaondernemers dienden onder andere hun deuren verplicht te sluiten. Gezien het feit dat veel ondernemers huurder zijn van het pand waarin zij gevestigd zijn, hebben de omstandigheden van de coronacrisis ertoe geleid dat de vraag werd gesteld of huurders van bepaalde bedrijfsruimten in verband met de coronacrisis aanspraak konden maken op vermindering van de huurprijs, en zo ja hoe die vermindering moet worden berekend. Gedurende de jaren 2020 en 2021 zijn er reeds uitspraken gewezen door rechtbanken, waarin deze vragen centraal stonden. Echter werd geen eenduidig antwoord gegeven. Om die reden had de rechtbank Limburg, locatie Roermond prejudiciële vragen gesteld aan de Hoge Raad. Onlangs heeft de Hoge Raad deze vragen beantwoord
1. Wat is een prejudiciële vraag?
Dit betreft een vraag van een rechter over de uitleg van een rechtsregel. Daarin kan behoefte bestaan als de Hoge Raad niet eerder over zulke vraag heeft beslist.
Wordt in een procedure een prejudiciële vraag gesteld? Dan wordt de procedure bij de rechtbank uitgesteld totdat er een antwoord is gevormd in de prejudiciële vraag. Vervolgens wordt met inachtneming van de antwoorden van de Hoge Raad alsnog een vonnis gewezen.
De procedure van een prejudiciële vraag is nagenoeg hetzelfde als die van een cassatieprocedure. Er volgt een partijdebat en na afronding van het partijdebat, neemt de Procureur-Generaal een conclusie. De Procureur-Generaal heeft immers als voornaamste taak opgedragen gekregen om de Hoge Raad van advies te voorzien. Nadat de conclusie is genomen, zal de Hoge Raad een beslissing nemen. Vervolgens gaat de zaak terug naar de feitenrechter die de prejudiciële vraag had gesteld.
2. Wat heeft de Hoge Raad beslist?
De Hoge Raad heeft beslist dat een huurder van bedrijfsruimten die voldoen aan artikel 7:290 BW (waaronder winkeliers en horeca), die voor zijn omzet afhankelijk is van de komst van publiek, een beroep kan doen op de onvoorziene omstandigheid als bedoeld in artikel 6:258 BW. De rechter kan aldus de huurovereenkomst op grond van voornoemd artikel aanpassen door de huurprijs te verminderen. De Hoge Raad heeft besloten dat dit geldt voor huurovereenkomsten die gesloten zijn vóór 15 maart 2020. Voor later gesloten overeenkomsten geldt dat per geval moet worden beoordeeld of sprake is van een onvoorziene omstandigheid.
De verstoring van de waardeverhouding tussen de wederzijdse prestaties wordt in beginsel het beste ondervangen door het nadeel – voor zover niet reeds gecompenseerd door de financiële steun van de overheid aan de huurder in de vorm van de Tegemoetkoming Vaste Lasten – gelijk te verdelen over de verhuurder en de huurder. Redelijkheid en billijkheid kunnen meebrengen dat op grond van omstandigheden zoals de hoedanigheid van een huurder of verhuurder of hun financiële positie wordt afgeweken van de gelijke verdeling van het nadeel. Een vermindering van de huurprijs wordt berekend volgens de ‘vastelastenmethode’.
Conclusie
Met deze uitspraak heeft de Hoge Raad – voor zover mogelijk – duidelijkheid verschaft over de sinds de aanvang van de coronapandemie heersende discussie over een vermindering van de huurprijs vanwege overheidsmaatregelen in verband met de coronapandemie.
Heeft u vragen hierover? Neem dan contact op.
