Bij de verkoop en koop van onroerend goed, kunnen partijen een makelaar inschakelen. Er kan echter het e.e.a. misgaan bij de koop- en verkoop van onroerend goed. Hierbij kan men zich afvragen of de makelaar daarvoor aansprakelijk kan worden gesteld en indien dit zo is, welke grondslag de wet daarvoor kent.
De jurisprudentie laat een onderscheid zien tussen verschillende grondslagen omtrent aansprakelijkheid van de makelaar. Enerzijds is de makelaar immers contractspartij en dient de makelaar zich te gedragen als een ‘goed makelaar’. Dat wil zeggen dat een makelaar zich als een ‘redelijk bekwaam’ en ‘redelijk handelend’ vakgenoot dient te gedragen. Laat een makelaar dit na, dan kan de opdrachtgever (aldus de contractspartij), een beroep doen op wanprestatie, wegens het onjuist uitvoeren van zijn opdracht. De grondslag voor een beroep op wanprestatie is uiteraard artikel 6:74 BW.
Anderzijds is de makelaar geen contractspartij. Ook de niet-contracterende partij, kan de makelaar aansprakelijk stellen. Dit is bijvoorbeeld de koper, wanneer de verkoper de opdrachtgever is (aldus de contracterende partij). De grondslag om de makelaar in dat geval aansprakelijk te stellen, is artikel 6:162 BW, namelijk de onrechtmatige daad.
De Hoge Raad heeft in meerdere arresten geoordeeld dat de vraag of de makelaar voldoende zorgvuldigheid heeft betracht, afhankelijk is van de omstandigheden van het geval.
Om de kans te vergroten dat een beroep op wanprestatie of onrechtmatige daad, kans van slagen heeft, zal men de omstandigheden zoveel als mogelijk naar eigen hand moeten zetten. Dit kan men bewerkstelligen door zoveel mogelijk duidelijk aan te geven wat belangrijk voor de contracterende of niet-contracterende partij is. Indien bijvoorbeeld een potentiële koper een bedrijfspand wenst te kopen en aangeeft in dat pand te willen gaan wonen, bestaat er eerder voor de makelaar (dan voor de verkoper) de verplichting, om (in dit geval) de koper te laten weten dat hij/zij moet nagaan of dit mogelijk is op grond van het bestemmingsplan.
Nog beter is wanneer men als koper geen genoegen neemt met ontwijkende antwoorden van de makelaar (op vragen die tijdens een bezichtiging worden gesteld). Wanneer een koper bijvoorbeeld uitdrukkelijk vraagt of het in de verkoopbrochure aangegeven vierkante meters correct is (terwijl achteraf blijkt dat dit niet het geval is) en de makelaar uitdrukkelijk aangeeft dat dit het geval is, dan is het voor de makelaar achteraf moeilijker om te beargumenteren dat de zorgplicht niet is geschonden.
Heeft u vragen hierover? Neem dan contact op.
