Wanneer er gebouwd of verbouwd wordt komt daar veel bij kijken, ook op juridisch vlak. Er kan immers veel misgaan in de bouw. Bij de bouw van een pand zijn veel partijen betrokken (de architect, de opdrachtgever, de aannemer enzovoorts). Deze partijen kunnen allemaal in conflict raken. Daarnaast kan er sprake zijn van bouwschade. Bouwschade kan bijvoorbeeld ontstaan door een bouwtechnisch gebrek of doordat de aannemer of de architect een fout maakt. Juridisch gezien kan het vaak lastig zijn om deze problemen op te lossen, zoals blijkt in de onderstaande voorbeelden.
Voorbeeld 1: vist een architectenmaatschap achter het net doordat onderhandelingen over het honorarium zijn afgebroken? (ECLI:NL:GHDHA:2019:755)
Bij dit voorbeeld gaat het om de verkoop van twee panden door een gemeente. Deze panden werden destijds verkocht ter realisering van een project. De panden zouden worden verbouwd tot een hotel. De panden werden verkocht onder de voorwaarde dat het hotel zou kunnen worden gerealiseerd. Om dit hotel te realiseren had de gemeente een architectenmaatschap en een projectontwikkelaar ingeschakeld. Om de samenwerking tussen de betrokken partijen vast te leggen werd er een intentieovereenkomst overeengekomen. Daarnaast werd er een plan gemaakt om te zien of de realisatie van het hotel haalbaar zou zijn. Daarbij werd ook afgesproken dat er pas over zou worden gegaan tot de koop van de panden indien het hotel daadwerkelijk zou kunnen worden gerealiseerd. Vervolgens vonden onderhandelingen plaats over de realisatie van het hotel en over het honorarium van de architectenmaatschap.
Uiteindelijk werd er overgegaan tot de koop van de panden. Het hotel zou immers kunnen worden gerealiseerd. De projectontwikkelaar verbrak daarna echter de samenwerking met de architectenmaatschap wegens het ontbreken van “een basis van vertrouwen”. Hierdoor eindigde de onderhandelingen over het honorarium en bleven werkzaamheden van de architectenmaatschap onbetaald. Om die reden dagvaardde de architectenmaatschap de projectontwikkelaar en vorderde de architectenmaatschap onder andere betaling van de werkzaamheden.
In de procedure bij de rechtbank voerde de projectontwikkelaar aan dat er geen overeenkomst van opdracht tot stand was gekomen en dat de projectontwikkelaar daardoor het honorarium niet verschuldigd was. De rechtbank oordeelde echter dat er wel sprake was van een overeenkomst van opdracht en dat de projectontwikkelaar gehouden was om over te gaan tot betaling van de kosten.
In hoger beroep werd anders geoordeeld. Het hof zette de uitleg van de overeenkomst voorop en kwam tot de conclusie dat er géén sprake was van een overeenkomst van opdracht maar van een intentieovereenkomst. Dit hadden de partijen, volgens het hof, immers zo bedoeld. Het hof oordeelde dan ook de projectontwikkelaar daardoor niet gehouden was om het honorarium van de architectenmaatschap te voldoen en daardoor viste de architectenmaatschap alsnog achter het net.
Voorbeeld 2: te laat geklaagd over bouwtechnisch gebrek (ECLI:NL:RBROT:2008:BD6966)
In dit voorbeeld staat de koop van een woning centraal. De feiten in deze zaak zijn dan ook als volgt.
Na het kopen en leveren van de woning, ontdekt de koper scheurvorming in de woning. Door deze constatering wendde de koper zich tot een bouwtechnisch bedrijf om de scheurvorming te laten onderzoeken. Daarbij vond ook een funderingsonderzoek plaats. Uit het funderingsonderzoek bleek dat er sprake was van negatieve kleef. Ten tijde van de koop wist zowel de koper als de verkoper niet van dit funderingsgebrek af. Aangezien de koper door dit gebrek hoge kosten diende te gaan maken teneinde het gebrek te laten herstellen, had de koper de verkoper gedagvaard.
In deze zaak vorderde de koper dan ook dat de verkoper op basis van non-conformiteit (artikel 7:17 BW) over zou gaan tot vergoeding van de schade. Er werd dan ook aangevoerd dat de kopers op basis van de koopovereenkomst en de akte van levering konden verwachten dat de woning geen bouwtechnische gebreken zou hebben.
De verkoper voerde gemotiveerd verweer. Door de verkoper werd aangevoerd dat de woning aan de overeenkomst beantwoordde en dat de verkoper niet afwist van de bouwtechnische gebreken. Tevens voerde de verkoper aan dat de koper geen bouwtechnisch rapport had laten opstellen voorafgaand aan het tekenen van de koopovereenkomst en dat de koper daardoor niet had voldaan aan zijn onderzoeksplicht. De verkoper voerde daarnaast aan dat er geen garantie werd gegeven met betrekking tot de staat waar de woning zich in bevond, dat er niet binnen bekwame tijd in de zin van artikel 7:23 BW was geklaagd, dat de koper de verkoper niet in gebreke had gesteld en dat er geen recht op schadevergoeding bestond.
De rechtbank ging mee met het verweer van de verkoper. De rechtbank oordeelde immers dat de koper inderdaad niet binnen bekwame tijd had geklaagd en wees om die reden de vordering van de koper af.
Uit de bovenstaande voorbeelden blijkt dat het vaak lastig is om een geschil in het bouwrecht op te kunnen lossen. Het is dan ook zaaks om bij een geschil tijdig een jurist in te schakelen.
Heeft u een bouwrechtelijk geschil en bent u op zoek naar een jurist die u met succes kan bijstaan? Neem dan contact met mr. Franssen op.
