Verhuurders hebben vaak te maken met vervelende huurders. De huurder betaalt bijvoorbeeld de huur niet, hij/zij veroorzaakt overlast, er is hennep in de woning aangetroffen, noem het maar op. Er kunnen allerlei problemen spelen bij de verhuur van woonruimten. Soms is het aansturen op het einde van de huurovereenkomst in dit soort gevallen de enige oplossing. Als verhuurder ziet u dan enkel nog de mogelijkheid om tot ontbinding en ontruiming van het gehuurde over te gaan. Echter duurt een bodemprocedure vaak lang en u wilt graag hebben dat de huurder het gehuurde binnen korte termijn verlaat. In dit soort gevallen kan een kort geding waarbij ontruiming van de woning wordt gevorderd (alsmede achterstallige huur enzovoorts) een uitkomst bieden.
In kort geding kunnen alleen voorlopige voorzieningen worden getroffen. De verhuurder kan daardoor alleen ontruiming van het gehuurde vorderen, maar geen ontbinding van de huurovereenkomst (en ook geen verklaring voor recht dat een huurovereenkomst op gegronde redenen is opgezegd). Dit omdat de ontbinding van de huurovereenkomst een definitief oordeel geeft aan een rechtsgeschil (net als dat een verklaring voor recht een definitief oordeel geeft aan een rechtsgeschil) en daar leent een kort geding zich niet voor. Wees daar dus op berust indien u als verhuurder een kort geding tegen een huurder start.
Indien de verhuurder ervoor kiest om de ontruiming in een kort geding te vorderen dan zal de verhuurder ook moeten aantonen dat er sprake is van een spoedeisend belang. Om een spoedeisend belang aan te tonen, is vereist dat (voldoende) aannemelijk is dat de tekortkoming van een zodanige aard is dat ontruiming op korte termijn noodzakelijk is en de uitkomst van een bodemprocedure niet kan worden afgewacht.
Het toetsingskader van de gevorderde ontruiming is – ondanks dat de kantonrechter zich niet buigt over de ontbindingsvraag – wel hetzelfde als bij een vordering om tot ontbinding van het gehuurde over te gaan. In kort geding zal de rechter derhalve toetsen of de tekortkoming in de nakoming van de huurovereenkomst van voldoende gewicht is dat deze tekortkoming de ontruiming rechtvaardigt. In dat kader kan bijvoorbeeld gedacht worden aan een geval waarbij de huurder 3 maanden (en meer) de huur niet betaalt.
Voor toewijzing van een gevorderde ontruiming is aldus kort samengevat vereist:
a. een spoedeisend belang;
b. dat aannemelijk is dat de tekortkoming in een bodemprocedure zal leiden tot ontbinding van de huurovereenkomst;
c. dat van de verhuurder in redelijkheid niet kan worden verwacht dat hij de uitkomst van die bodemprocedure afwacht.
Heeft u vragen hierover en wilt u als verhuurder zijnde zo snel mogelijk van uw huurder af? Neem dan contact op.
