Afgebroken onderhandelingen blijven veelvuldig het onderwerp van geschillen. De vraag is daarbij vaak of de afbrekende partij, de onderhandeling wel kon afbreken. Ook komt de vraag aan de orde of er al een overeenkomst tot stand is gekomen. Deze vragen stonden ook ter discussie in de zaak tussen FNS (een projectontwikkelaar) en Jumbo Supermarkten in de zaak van 6 april 2021.
Het geschil tussen Jumbo Supermarkten en FNS verliep als volgt.
FNS hield zich bezig met een herontwikkeling. Dit project zag onder andere in de bouw van een nieuwe supermarkt. Deze nieuwe supermarkt zou door Jumbo worden gehuurd. FNS en Jumbo hadden hierover onderhandeld.
De onderhandelingen werden per mail gevoerd. Daarbij laat Jumbo Supermarkten o.a. weten dat het e.e.a. onder voorbehoud wordt vermeld onder goedkeuring van de directie van Jumbo. Tevens wordt er onderhandeld over de termijn van de huurovereenkomst. Deze onderhandelingen gaan een geruime tijd over en weer. Uiteindelijk breekt Jumbo Supermarkten de onderhandeling af. FNS is echter van mening dat de onderhandelingen hebben geresulteerd in een huurovereenkomst tussen FNS en Jumbo. Volgens FNS waren de onderhandelingen in een zo ver gevorderd stadium, dat Jumbo die niet had mogen afbreken. Met als gevolg dat FNS eist dat de rechtbank Jumbo veroordeelt tot nakoming van de huurovereenkomst, althans om Jumbo te veroordelen verder te onderhandelen met FNS. De rechtbank wijst deze vordering af. FNS stelt daarom hoger beroep in.
In hoger beroep oordeelde het hof als volgt.
FNS voert aan dat er overeenstemming is gekomen over de essentialia van de huurovereenkomst. Verder voert FNS aan dat aan het voorbehoud van de directie geen betekenis toekomt en dat dit voorbehoud een opschortende voorwaarde betreft. Deze voorwaarde moet als vervuld worden gehouden.
Het hof oordeelde dat Jumbo Supermarkten de intentie had uitgesproken tot een huurovereenkomst te willen komen. Er was echter onduidelijkheid over de huurtermijn. Alhoewel een overeenkomst tot stand komt door aanbod en aanvaarding en dat van een overeenkomst sprake is indien over de meest wezenlijke onderdelen (‘essentialia’ (zoals het object, de huurprijs en de huurtermijn) daarvan overeenstemming bestaat, bestond er geen overeenstemming over een wezenlijk onderdeel: de huurtermijn. Bij gebreke daarvan is een huurovereenkomst, aldus het hof, niet tot stand gekomen.
Bovendien geeft het hof aan dat er mede werd gedeeld dat goedkeuring moest worden verkregen van de directie. Daarnaast oordeelde het hof dat de medewerker die de onderhandelingen voorlegde vanuit Jumbo aan FNS, niet bevoegd was de huurovereenkomst aan te gaan. Het hof overwoog dat FNS heel goed wist dan wel redelijkerwijs moest weten dat de betrokken medewerker van Jumbo de deal moest voorbereiden om vervolgens deze aan de directie voor te leggen. Daardoor overwoog het hof dat het gemaakte voorbehoud aan te merken was als een totstandkomingsvoorbehoud: zonder goedkeuring van de directie van Jumbo is er geen zogenaamde wilsovereenstemming en dus geen overeenkomst.
Over de vraag of Jumbo Supermarkten de onderhandeling mocht afbreken, oordeelde het hof als volgt.
“Ieder van de onderhandelende partijen – die verplicht zijn hun gedrag mede door elkaars gerechtvaardigde belangen te laten bepalen – is vrij de onderhandelingen af te breken, tenzij dit op grond van het gerechtvaardigd vertrouwen van de wederpartij in het tot stand komen van de overeenkomst of in verband met de andere omstandigheden van het geval onaanvaardbaar zou zijn. Daarbij dient rekening te worden gehouden met de mate waarin en de wijze waarop de partij die de onderhandelingen afbreekt tot het ontstaan van dat vertrouwen heeft bijgedragen en met de gerechtvaardigde belangen van deze partij.” (Rov. 4.32 ECLI:NL:GHARL:2021:3293).
Volgens het hof was er echter geen sprake van een gerechtvaardigd vertrouwen, waardoor het afbreken van de onderhandelingen niet onaanvaardbaar werd geacht.
FNS had daarnaast schadevergoeding van Jumbo Supermarkten gevorderd. FNS vorderde in totaal: € 3.056.000,-. Dit omdat FNS vond dat, indien het hof zou oordelen dat er géén sprake was van een overeenkomst én indien Jumbo de onderhandelingen niet hoefde voort te zetten, dat Jumbo dan wel schadeplichtig was. De afgebroken onderhandeling werd echter door het hof niet als onrechtmatig beschouwd, met als gevolg dat de vordering tot schadevergoeding werd afgewezen.
Eindstand in deze zaak is dat het hof, net als de rechtbank, de vorderingen van FNS afwees. Jumbo Supermarkten had aldus géén huurovereenkomst gesloten en werd niet gehouden tot verder onderhandelen of het betalen van schadevergoeding.
Bovenstaande zaak beantwoord aldus de vraag wanneer onderhandelingen kunnen worden afgebroken. Zoals hierboven al aangehaald kan dit in beginsel altijd, tenzij dit op grond van het gerechtvaardigd vertrouwen van de wederpartij in het tot stand komen van de overeenkomst of in verband met de andere omstandigheden van het geval onaanvaardbaar zou zijn.
Heeft u vragen hierover? Neem dan contact op met mr. T.R.S. Franssen.
